深度丨直面風暴,萬科如何避危尋機?

深度丨直面風暴,萬科如何避危尋機?

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道過去兩年,房地產行業持續下行,房企面臨極限挑戰。萬科作爲屹立多年的龍頭,雖然銷售承壓、盈利起伏,但多數投資者對其持支持的態度,對它的信用資質抱以信任。

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去年12月開始至今,房企銷售表現慘淡,疊加萬科與險資“展期”的市場傳聞擾動,萬科走到了緊急關頭。先是股債跳水、再是評價下調,萬科又在沿着熟悉的劇本演進。傳言不斷的一個多月裡,萬科沒有對外正式表態及迴應,3月29日的萬科線上業績會就是外界與萬科溝通的最好窗口。

營收盈利以及財務指標等數據顯示,萬科還沒有也暫不會走到違約邊緣。去年,萬科實現銷售金額3761億元,穩居行業第二;營業收入4657.39億元,歸母淨利潤還有121.63億元,在行業中仍屬於頭部水平。

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只是,急劇下滑的集團自由現金流以及33年來首次不分紅的決定,還是令市場感受到了萬科傳遞的“寒意”。在業績會上,萬科聯席總裁祝九勝說,公司能力和基本面沒有發生根本性變化,“當前萬科融資狀態還是正常的狀態,客觀上有壓力但能過關,這一關公司一定能闖得過去。”

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與此同時,萬科管理層也在與萬科共進退。年報宣佈,鬱亮、祝九勝和解凍從即日起月薪降至1萬元。

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市場艱難,萬科對行業的發展保持信心。鬱亮在回答21世紀經濟報道記者提問時表示,當前支持房地產市場的政策已大量出臺,力度超出以往年度,隨着政策效果的體現,相信市場會逐漸恢復。

“萬科管理團隊堅決不躺平,一定會跨過這個階段性關口,公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度,未來兩年削減付息債務1000億元以上,以保障公司安全。”鬱亮說。

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融資挑戰

萬科眼下的“危機”,關鍵的變化來自於兩點:一是銷售急劇下滑,二是融資方式加速轉變。兩端失血對高負債高槓杆運營行業的衝擊,可想而知。

今年前兩個月,萬科累計實現合同銷售面積225.5萬平方米,合同銷售金額334.7億元,同比減少43%。慘淡的銷售業績使萬科無法迅速回血,這引發市場擔憂。

此外,近年來,由於金融機構的合規要求等客觀因素,目前房企純信用貸模式僅有少數國央企還能夠操作,萬科從去年開始也轉向了以項目融資爲主,這導致萬科在融資上遭遇嚴峻挑戰。

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祝九勝坦承,萬科在融資上的挑戰主要來自三方面:一是開發業務收支不平衡,過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差,隨着交付高峰的過去,今年壓力將全面下降;二是銀行融資轉項目制需要適應,目前金融機構表態支持,會給1-3年的適應期;三是經營性業務融資挑戰,這部分業務的EBITDA、NOI仍處於爬坡狀態,與銀行的貸款利率之間存在剪刀差,萬科將努力提升經營業務的EBITDA、NOI。

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萬科面臨的融資困境,有部分是共性問題。一位不願具名的龍頭房企區域總經理對21世紀經濟報道記者分析稱,“這兩年我所負責的區域每年都是幾萬套的交付量,最高的時候一年銷售400多億,現在100多億,一直都在支出也沒有新的錢進來很難,保交樓是我現在最重要的任務。”

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萬科從總對總轉爲項目融資,這則是“個性”問題,因爲在過去,具備純信用貸融資方式的房企寥寥可數。祝九勝也談到,萬科過去是行業內唯二以總對總模式融資爲主的企業之一,轉向項目制比其他企業需要更多時間。

一位中型房企負責融資的人士對21世紀經濟報道記者表示,“很多房企過去都是以純信用貸的方式融資,只是融資成本不同,信用好的房企借銀行低利率的錢,信用差的發境外債,境外債也是信用債。現在如果沒有充足抵押物,銀行都不會給貸款,寫字樓、商場資產多的就會自在一些,萬科這種純信用貸如果要求追加抵押物,短期也很難受。”

據祝九勝介紹,萬科過往90%的融資都是信用債,80%的融資是總部單一融資團隊就能完成。“過往一筆大額資金可全數提款,轉到項目貸款需要按工程進度才能提款,而由於萬科過往借的信用貸還款就是大額還,轉換到項目貸款上還會被封閉在監管賬戶上,總部的自由現金流就略顯不足,原來的現金流儲備會逐漸被消耗乾淨。”

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補血速度不及失血,讓投資者無條件相信萬科安全無虞並不實際。在左右互搏的過程中,萬科需要拿出態度、拿出信心和拿出措施,眼下的關卡,纔有把握渡過去。萬科的大股東和管理層,都在以行動支持萬科未來的發展。

鬱亮表示,萬科管理團隊堅決“不躺平”,將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度。“萬科過去多年在開發經營服務所建立的能力,有助於萬科在行業新發展階段成爲優秀的企業。”

與此同時,鬱亮也帶頭降薪,他與祝九勝、解凍自公告發布日起月薪降至1萬。

萬科董事會秘書朱旭也介紹,深圳國資採取了4類措施幫助和支持萬科:一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資;二是認購萬科旗下印力消費類REITs;三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同,推動了多個項目合作;四是深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科。

“目前這些項目有的已經完成,有的已經支付誠意金,還有的則正在逐步落地過程之中,這些項目如果全部落地完成,預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。”朱旭表示。

行業持續下行,萬科自身必須將縮表這件事情,認認真真地提上了日程並給出進程表了。

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鬱亮坦言,萬科還需要強化底線思維、做好極限情況下的壓力測試,作出更充分的準備。雖然萬科很早提出“活下去”,但考慮還不夠全面。過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全,因此需要強化底線思維,進行更充分的準備。

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在萬科年度報告的《致股東》中,萬科給出的縮表進程是,未來將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”,大規模增厚安全墊。2024年預計實現交易回款不低於300億元。此外,萬科未來兩年削減付息債務1000億元以上。

年報顯示,截至2023年年底,萬科有息債務規模是3200億元。以1000億元的削債規模計算,未來兩年,萬科要削減三分之一規模。這也意味着萬科這兩年主要的任務是償債,而償債的主要來源已不可能是“借新還舊”,而主要是來自經營活動。以此推斷,在開發業務還不明朗的前提下,萬科的投資規模將會進一步縮減。

鬱亮說,以萬科目前的能力,輕裝上陣之後,能夠更好地、更長久地爲股東創造價值。去年四季度以來,萬科得到了深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助,對這些善意和支持,萬科非常感恩,對外界的批評,萬科也很感激。萬科管理團隊一定會跨過這個關口,把萬科變成一家更好的公司。

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